Finansportalens logotyp
- Din portal till bättre privatekonomi

 

 


 Pil
Gå till förstasidan

TJÄNSTER

Aktier
Aktiekurser
Aktieanalyser
Nyckeltal
Kurshistorik
Aktieutdelningar
Min aktieportfölj
Aktieskolan

Börs
Börsen idag
Indikatorer
Svenska index
Indexhistorik
Råvaror
Insiderlistan
Rapportkalender
Börskommentar
Pressreleaser
Börsöppettider
Mäklarförkortningar

Derivat
Optionskurser
Warrantkurser

Fonder
Fondkurser
Jämför fonder
Marknadsanalyser
PPM-fonder
Sök fond
Min fondportfölj

Fondskolan

Skatt
Din skatt

Webb-tv
Finansportalen TV

Diskussion
Finansportalen Forum

Finansportalen Blogg

Jobb och karriär
Sök lediga jobb

Nyheter
Ekonominyheter

Media
Affärstidningar
Ekonomilitteratur
Finansfilmer

Guider
Finansguiden
Bolåneskolan

Sparskolan
Försäkringsskolan
Placeringsguiden

Tradingguiden
Optionsskolan
Terminsskolan
Premiepensionen

Betalningsguiden
Låneguiden

Räntor och statistik
Bo- och villaräntor
Marknadsräntor
Sveriges ekonomi

Styrräntor i världen

Valuta
Valutakurser
Valutaväxlare
Valutakoder

Övrigt
Bilpriser

Ekonomisk ordlista

 

OM PORTALEN

Annonsera
Om Finansportalen
Kontakta oss

FAQ - Frågor & svar
Personuppgiftspolicy
Sök i portalen

Sajtkarta

 


Tjänster > Låneguiden > Boendefinansiering

Boendefinansiering - information och tips


Ett bostadsköp är för de flesta hushåll den största investeringen som någonsin görs. I regel sker en stor del av finansieringen med lån i någon form. Det finns olika kategorier av kreditgivare att vända sig till för lån till bostadsköp. Främst är det hypoteksinstitut och banker som lämnar lån för detta ändamål. Förutsättningarna och villkoren för deras kreditgivning skiljer sig åt på flera viktiga punkter. Ett låneavtal innehåller inte bara uppgift om ränta utan även andra viktiga avtalsvillkor.

Begär offerter
Att känna till de olika lånevillkor som finns på marknaden underlättar vid val av lån och långivare. Det kan därför vara bra att kontakta flera kreditgivare och begära offerter från dem innan ett låneavtal ingås.

Vanligtvis förändras förutsättningarna på lånemarknaden och även de egna ekonomiska förutsättningarna över tiden. Därför kan det även vara bra att med jämna mellanrum se över sin lånebild.

Kreditprövning
Det är köparens ekonomi som avgör hur mycket pengar som kan lånas och därmed vilka objekt som är realistiskt tänkbara alternativ. Det är därför klokt att alltid börja med ett besök hos banken för att undersöka sina lånemöjligheter.

Privatekonomisk kalkyl
Banken gör då en privatekonomisk kalkyl som bygger på uppgifter om den kreditsökandes inkomst, skuldsättning, större regelbundna utgifter för t. ex. hushåll, underhåll och resekostnader. Med hjälp av dessa uppgifter beräknar banken hur mycket som kunden kan lägga på ett nytt boende. En sådan kalkyl ger också kunden en vägledning om vad som blir över att leva på när de "nya" boendekostnaderna är betalda. Framtida boendekostnader kan dock komma att påverkas av förändringar i skatte- och bidragssystemen. Vid kredit för köp av bostadsrätt önskar banken i regel även ta del av bostadsrättsföreningens senaste balans- och resultaträkning.

Kreditprövning
Det besked som lämnas av banken vid ett första besök är endast ett preliminärt besked om framtida lånemöjligheter. För att få ett lån beviljat krävs i regel att en kreditansökan lämnas in till banken.

Banken gör sedan en kreditprövning, vilket den enligt lag är skyldig att göra. En viktig del av kreditprövningen är givetvis den privatekonomiska kalkylen som gjorts. Vidare undersöker banken värdet av bostaden och de andra tilläggssäkerheter som i bland måste lämnas. En kreditupplysning, t.ex. genom Upplysnings Centralen (UC), brukar dessutom inhämtas. Därefter är det i regel en kreditdelegation inom banken som beslutar om krediten ska beviljas eller ej och alltså inte den enskilde kredithandläggaren, som man träffat på banken.

Återgångsklausul
Om man köper en bostad innan banken beviljat en kredit bör man skriva in en återgångsklausul i köpeavtalet. Det ska där framgå att köparen kan dra sig ur affären om inte krediten beviljas.

Kontantinsats
Det finns inte något lagstadgat krav på kontantinsats vid bostadsköp. Ur såväl köparens, kreditgivarens och samhällets synvinkel är det dock önskvärt att köparen går in med ett eget kapital i köpet och banken kräver vanligtvis att minst 10 % av köpesumman skall betalas kontant till säljaren.

Säkerhet
För att banken ska kunna låna ut pengar krävs, förutom att låntagaren ska bedömas ha återbetalningsförmåga, en säkerhet i fast eller lös egendom eller i form av borgen. Skälet till detta är att banken inte ska riskera att få en kreditförlust om låntagaren inte kan betala igen lånet.

Bottenlån
Det finns olika typer av bostadslån. Bottenlån/hypotekslån, kallas lån som har pantbrev med bästa förmånsrätt som säkerhet. Dessa lån lämnas i allmänhet av bostadsinstituten och bostaden utgör säkerhet för lånet. För att kreditgivaren ska godkänna en fastighet som säkerhet krävs att ägaren ansöker om inteckning i fastigheten hos inskrivningsmyndigheten. Efter godkännande skrivs inteckningen in i fastighetsboken och pantbrev utfärdas som bevis för inteckningen. Sedan överlämnas pantbrevet till kreditgivaren. Finns det tidigare uttagna pantbrev behöver inte nya pantbrev tas ut.

Banken brukar alltid sköta det praktiska med uttagen av pantbrev och lagfart. För detta arbete tar banken i regel ut en avgift. De flesta pantbrev har lagts om till till datapantbrev. Det innebär att pantbreven numera hanteras "papperslöst" och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriverket i Gävle.

Bostadsrätt
Det går även att pantsätta en bostadsrätt. Detta sker genom att bostadsrättens ägare skriver under ett avtal om pantsättning. Därefter underrättar (denuntierar) kreditgivaren bostadsrättsföreningen om att pantsättning av bostadsrätten skett. För bostadsrätter finns det således inga pantbrev.

Belåningsgrad
Det är kreditgivaren som avgör hur mycket som är möjligt att låna med bostaden som säkerhet. Man talar om bostadens belåningsgrad. Normalt är belåningsgraden mellan 50 och 80 % av marknadsvärdet. För bostadsrätter och fritidshus är belåningsgraden vanligtvis lägre än för villor. Vid köp brukar bostadens belåningsvärde beräknas på det lägsta beloppet av köpeskillingen och värderingen. Antag att man betalar 400 000 kronor för en bostad som är värderad till 600 000 kronor. Belåningsvärdet blir då 400 000 kronor. Är kreditgivarens belåningsgrad 75 % av belåningsvärdet är det möjligt att låna 300 000 kronor (75 % av 400 000 kr) med bostaden som säkerhet.

Fast eller rörlig ränta?
Av flera skäl är vanligtvis den största delen av ett bostadslån placerad som ett eller flera bottenlån. Ett skäl är att man då kan välja mellan fast eller rörlig ränta.

Fast ränta
Fast ränta innebär att räntan inte påverkas av förändringar på räntemarknaden. Räntesatsen är den samma under hela räntebindningsperioden. För närvarande erbjuder kreditgivarna räntebindningsperioder från 3 månader till 12 år. När det gäller bindningstiden för räntan bör man observera att den inte alltid blir exakt, t.ex. 2 eller 5 år. Detta beror på att räntebindningsperioden för utlåningen måste överensstämma med (matcha) räntebindningsperioden för bland annat de obligationslån som är en viktig del i bostadsinstitutens upplåning. Den exakta bindningstiden framgår av lånets villkorsbilaga.

Räntejustering
Kreditgivaren bör senast när avtalet ingås informera om vid vilken tidpunkt som räntan fastställes samt om reglerna för förlängning eller omsättning av lånet. Väljer man fast ränta kan det vara bra att dela upp lånet i minst två delar som räntejusteras (konverteras) vid olika tidpunkter. Man undviker då att bli bunden av ränteläget vid ett enda tillfälle och minskar därmed risken att få hela lånet placerat till en hög ränta.

Förtidslösen/-omsättning
Vill man lösa ett lån med fast ränta under pågående räntebindningsperiod får man normalt betala en lösenavgift (ränteskillnadsersättning) till kreditgivaren (Se Faktablad 1, Förtidslösen av bundna lån). Att man har fast ränta innebär att boendekostnaden är förutsägbar för en längre period, vilket kan vara en fördel för låntagaren.

Om man är orolig för att räntan skall gå upp när det är dags att omsätta lånet eller när man skall ta ut ett nytt lån, finns det olika möjligheter att säkra räntan i förtid.

Räntesäkring
Ett sätt att säkra räntan i förtid är att man avtalar med kreditgivaren om en viss framtida räntesats. Det spelar då ingen roll vad som händer med låneräntorna från den dag räntan säkras till den dag lånet omsätts eller betalas ut. För den här typen av räntesäkring betalas ingen särskild avgift utan kreditgivaren tar betalt genom att lägga på någon eller några tiondels procentenheter på den kommande ordinarie räntan. Det går heller inte att ändra sig fram till dagen för omsättningen/låneutbetalningen.

Ett annat sätt att säkra räntan är att ett visst antal dagar i förväg mot en avgift teckna en garanti av kreditgivaren. Räntan kan i regel säkras för lån som skall löpa med en bunden ränta i två till fem år och kan i regel tecknas högst 180 dagar i förväg. Räntesäkringen innebär att den framtida räntan kommer att ligga högst 0,5 procentenheter över räntan den dag garantin tecknas. Garantin sätter ett tak men inget golv för räntan; sjunker räntan fram till den dag lånet skall bindas får kunden den lägre räntan. Stiger däremot räntan gäller räntetaket. Avgiftens storlek bestäms av tre faktorer: lånebeloppet, garantitiden (hur långt i förväg) och räntebindningstiden.

Information om konvertering/ny villkorsperiod
Vid konvertering skickar kreditgivaren - minst en månad i förväg - information om när konverteringen skall ske. Av denna information framgår även vad som gäller för förlängning av lånet om svar uteblir från låntagaren.

Rörlig ränta
Rörlig ränta innebär att räntesatsen följer förändringarna på räntemarknaden.

Kombination av fast och rörlig
En kombination av fast och rörlig ränta kan vara ett bra alternativ. Man undviker då att bli bunden av ränteläget vid ett och samma tillfälle. Det är då viktigt att den del av lånet som läggs upp med rörlig ränta inte är större än att hushållets ekonomi har utrymme för kortare eller längre räntetoppar som ibland inträffar. Ett lån med rörlig ränta kan man alltid lösa i förtid utan kostnad.

Varför bottenlån?
Ett skäl till att placera bostadslån som bottenlån i bostadsinstitut är att återbetalningstiden (amorteringstiden) är längre än för topplån (se nedan). Det ges dessutom ofta möjlighet att få ett hypotekslån amorteringsfritt under de första åren, vilket ger en lägre månadskostnad. Det är dock ekonomiskt fördelaktigare att betala av lånet så snabbt som ekonomin tillåter. Den totala räntekostnaden för lånet blir då lägre.

Ett tredje skäl är att räntesatsen normalt är lägre för ett bottenlån, eftersom risken för framtida kreditförluster av kreditgivaren bedöms som liten. För lån till bostadsrätter och fritidshus är räntesatsen i regel något högre än för villor.

Topplån
Lån som läggs ovanpå ett bottenlån kallas för topplån. Det är den del av lånet som inte ryms inom belåningsgraden. Dessa lån lämnas av bankerna och går normalt inte att få hos bostadsinstituten. För topplånet räcker det inte alltid med endast bostaden som säkerhet. Banken vill dessutom att man lämnar en tilläggssäkerhet. Skälet är att enbart bostaden inte anses vara en betryggande säkerhet för krediten. Värdet på en bostad kan ju variera från tidpunkt till tidpunkt varvid naturligtvis även värdet av säkerheten kan minska. Man bör utnyttja att räntan hos banken är förhandlingsbar inom vissa gränser. Återbetalningstiden för ett topplån brukar normalt vara 20 år eller kortare.

Byggnadskreditiv
Om man ska bygga ett hus så är det vanligt att banken beviljar ett byggnadskreditiv som normalt motsvarar det slutliga lånebehovet. Lånet betalas ut i etapper och ska täcka byggkostnaderna under byggtiden. Ett byggnadskreditiv löper vanligtvis med rörlig ränta och med en räntesats som är högre än för bottenlån. När bygget är slutfört läggs lånet om till ett vanligt bostadslån.

Återbetalning av lån
Det finns normalt tre olika återbetalningsmetoder att välja mellan: rak amortering, annuitetslån och serielån.

Rak amortering
Ett lån med rak amortering återbetalas med ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle. Därutöver betalas ränta som beräknas på den aktuella skulden. Efter hand som man betalar tillbaka minskar lånebeloppet och därmed också räntekostnaden.

Annuitetslån
Ett annuitetslån betalas med samma belopp (annuitet) vid varje betalningstillfälle under lånets löptid. I beloppet ingår både ränta och amortering. I början av lånets löptid betalar man därför en större del ränta och en mindre del amortering. I slutet av löptiden blir det tvärtom. (Se Annuitetslån )

Serielån
För ett serielån ökar amorteringens storlek successivt under lånets löptid. Lånet kan vara av trappstegsmodell vilket innebär att skulden t.ex. amorteras med 1 % år 1-5 för att öka till 2 % år 6-10, etc.

Räntekostnaden
Den totala räntekostnaden för ett lån med rak amortering blir lägre än för annuitetslån eller serielån. Detta beror på att restskulden som räntan beräknas på, sjunker snabbare. Det krävs dock att låntagarens ekonomi tillåter en hög amorteringstakt redan från start. Fördelen med annuitetslån och serielån är att man kan hålla utgifterna nere de första åren.

Bo-kvar-försäkring
De flesta kreditinstitut och banker erbjuder i dag sina bolånekunder någon form av försäkring som ger de efterlevande en möjlighet att bo kvar i bostaden även om låntagaren skulle avlida innan lånen är slutbetalda. För att få teckna denna typ av försäkring krävs det i regel att låntagaren är fullt frisk. Man begär därför oftast en hälsodeklaration och i vissa fall en fullständig läkarundersökning. Ett annat vanligt krav är att låntagaren inte får ha uppnått en viss ålder vid tecknande av försäkringen. Försäkringsskyddet gäller i regel fram till låntagarens 65-årsdag.

Premien för försäkringen tas ut på olika sätt. Ett sätt är att kreditgivaren årligen tar ut en avgift på någon tiondels procentenhet av den aktuella skulden. Ett annat sätt är att kreditgivaren ställer krav på att låntagaren har alla sina lån hos kreditgivaren och att de tillsammans uppgår till minst ett visst belopp. Försäkringen är då ofta avgiftsfri, men kunden kan i vissa fall gå miste om t.ex. helkundsbonus på någon tiondels procentenhet.

Eftersom dessa försäkringar är standardiserade produkter kan de inte alltid ta hänsyn till individuella behov av skydd. De kan därför behöva kompletteras med eller ersättas av en annan livförsäkring.

Andra kostnader
Vanligtvis tillkommer kostnader för vissa tjänster i samband med ett bostadsköp. Inskrivningsmyndigheten tar betalt för att utfärda vissa handlingar som krävs vid fastighetsköp.

Lagfartsbevis
För lagfartsbevis, som är den handling som talar om vem som äger en fastighet, får man betala stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen eller 1,5 % av taxeringsvärdet (om taxeringsvärdet skulle vara högre). Hjälper banken till med att ansöka om t.ex. lagfart, så tar den i regel betalt för det.

Pantbrev
Pantbrev kostar 2 % av inskrivningens belopp i stämpelskatt. Inskrivningsmyndigheten tar även ut en expeditionsavgift för att utfärda lagfart och pantbrev. Kostnaderna hos inskrivningsmyndighet får man normalt inte låna till utan de ska betalas kontant.

Uppläggningskostnad
Vad gäller bankers och bostadsinstituts avgifter så råder det fri prissättning. I regel får man betala en uppläggningskostnad för krediten.

Värdering
Ett villkor för att få låna pengar av banken är ofta att man använder sig av de värderingsmän som banken godtar. Kontrollera därför vilka värderingsmän som banken godtar och vilka priser dessa tillämpar.

Mer information

Faktablad från Konsumenternas Bank- och finansbyrå:

  • Förtidslösen av bundna lån

  • Kreditprövning av konsumentkrediter

  • Borgen

  • Annuitetslån

  • Konsumenternas Bank- och finansbyrå: Avgifter

  • Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden(FFFS 2000:2)

  • Bankjuridik, Peter Stangendahl och Hans Larsson

  • 8 kap. 1 § Lag om bank - och finansieringsrörelse (2004:297)

  • 5a § Konsumentkreditlagen (1992:830)

  • Text-TV (SVT),sid 232, 233 och 234

Kommunernas konsumentvägledning nås genom kommunens växel.

Länkar

Källa: Konsumenternas Bank- och Finansbyrå

 

 

 

AKTIER & BÖRS

Årsredovisningar
Beställ helt gratis årsredovisningar

CFD
Handla aktier, index, valutor, råvaror mm

Aktieprogram
Gör bättre börsaffärer
med detta aktieprogram

Nätmäklarguiden
Jämför olika aktiemäklare på nätet med varandra

 

SPARA PENGAR

Sparkonto
Jämför och hitta bästa möjliga sparränta

Bolån
Här kan du hitta ett
bolån med låg ränta

Lån utan säkerhet
Jämför och låna pengar
till lägsta möjliga ränta

Svårt att få lån
Här kan du få lån om
du fått nej av banken

Försäkringar
Jämför och hitta
billiga försäkringar

El
Jämför elavtal och
skaffa billig el

Bredband
Jämför och hitta
ett billigt bredband

Mobilt bredband
Jämför priser på olika mobila bredband

Pension
Skaffa dig ett bättre pensionssparande

Digital-tv
Jämför och skaffa rätt
digital-tv till rätt pris

Mobilabonnemang
Jämför och sänk dina mobilkostnader

Betalkort
Jämför olika betalkort
och kreditkort

Billån
Jämför olika billån och låna till låg ränta

Resor
Här kan du jämföra och
hitta billiga resor

Avtal
Behöver du ett avtal? Här hittar du flera alternativ

Offert-service
Köpa tjänst? Få offerter från flera olika företag här

Deals
Beställ produkter och tjänster till kraftig rabatt

Tanka mobilen
Ladda ditt kontantkort
till din mobil här

 

LÄNKSAMLING

Här finner du tusentals länkar om ekonomi

PilLänksamling
 

NYHETSBREV

Vill du få gratis och lönsamma tips varje månad om hur du kan spara och tjäna pengar?

PilGratis nyhetsbrev

 

 






Copyright © 2001-2014 Finansportalen AB | E-post: kontakt@finansportalen.se